一年内发债376亿元“特赦”五家房企，上交所牵头发债路演
5月27日下午，上海证券交易所为碧桂园(2007.HK)、龙湖集团(0960.HK)、美的地产(3990.HK)、旭辉集团和新城控股五家开发商举行了投资者路演。
值得注意的是，上述5家房企均属于首批信用保护工具融资企业。
易居研究院某智库中心研究总监阎跃进表示，从上海举办投资者路演的五家民营企业来看，可以看出，目前民营企业的发展，可能会出现较大的机会和空间，尤其是在债务水平方面，这一切都为此类工作以及后续的融资管理提供了非常良好的工作环境。
3家房企被“特赦”发债，新城、徐汇上路
此次投资路演参与的5家房企中，旭辉集团、新城控股均入选为“特赦”发行的新屋债券。
近日，新城控股率先披露了发债新进展。
5月24日，新城控股还公布了2022年第一期中期票据发行计划。该债券登记金额为30亿元，发行金额上限为10亿元，发行期限为2+1年，发行人有调整票面利率的选择权，投资者有第二年年底回售的选择权。
新城控股介绍，今年3月16日，一家名为“17新城控股MTN001”的公司中期票据到期，发行人已通过自筹资金完成兑付。中期票据发行完毕，募集资金入账后，发行人将替换部分已被发行人使用的自筹资金。
而旭辉尚未公开发行债券的具体模式和时间。但在下午的投资者路秀过程中，徐晖也介绍，徐晖刚刚在交易所、银行等获得了新的融资额度，徐晖将结合市场情况，抢占窗口，尽快做好发债安排。
此前5月17日，根据上交所公司债券项目信息平台，旭辉集团某小型公募债券项目状态更新为“有效登记”。
拟发行金额为8亿元，发行人为旭辉集团股份有限公司，承销商及管理人为中国国际金融有限公司、国泰君安证券有限公司。本项目验收日期为2021年12月14日，募集资金扣除发行费用后用于偿还“18旭汇01”本金。
除上述两家房企外，碧桂园、龙湖、美的地产上周已成功发债。
其中，最早的一只债券是龙湖在5月18日首次发行的，名为“22龙湖03”，发行规模5亿元，票面利率区间为4%，期限为6年。
5月23日，碧桂园与美的地产同时发行公司债券。其中，碧桂园“22比迪01”规模5亿元，票面利率4.5%，到期日期为2025年5月24日。美的“22美的01”规模10亿元，票面利率4.5%，到期日期2026年5月24日。
值得注意的是,市场的背景下更谨慎态度民营房地产企业发行债券,企业预警显示,从去年5月到现在,5国内外房地产企业发行债券为25倍,总规模约375.61亿元。
诸葛住房数据研究中心分析师关荣雪分析，从这些优质房企入手，恢复其在债券市场的融资，有利于提振市场信心，缓解行业低迷，支持房企释放合理的融资需求。此外，民营营房企业的路演也为债券发行提供了非常清晰、精准的保障。
“黄档”房企做示范，“三条红线”放松?
成为示范房企，几家公司的销售能力令人称赞。
克瑞斯2021年住房销售排行榜显示，5家公司位居民营房企前30名，全口径销售额2000亿元大关有4家。碧桂园以7588.2亿元的总销售额位居榜首，而美的去年以1379亿元的总销售额位居末位。
在现金流方面，几家公司也做得很好。
截至2021年底，龙湖的综合贷款为1900.7亿元，其中一年内到期的贷款145亿元，占总债务的7%55%，持有现金885.3亿元，现金短负债率6.11倍，偿债能力在行业内名列前茅。
同期碧桂园、美的地产、新城控股、旭辉集团现金短期负债率分别为2.3倍、1.71倍、1.07倍、2.6倍，短期偿债能力较好。
尽管如此，在房地产市场整体低迷的情况下，几家公司仍面临压力。
截至2021年底，虽然多家房企营业收入都有不同程度的提升，但只有龙湖的净利润实现了正增长，其他四家房企均有收入增长，但没有盈利。
同时，销售毛利率下降是近年来整个房地产行业的普遍现象，示范房企也不例外。年度报告显示,在过去的三年里,销售毛利率的五个房地产企业逐年下降,和销售的毛利率徐汇集团的碧桂园,美的房地产已经下降到低于2021年的20%。
项目利润与土地成本密切相关。而在今天的路演过程中，也有房企表示，对未来的土地市场充满信心。
龙湖介绍，未来很长一段时间土地市场有望有很好的机会，土地成本回归理性，这对于整个行业的发展是一个比较稳定的发展趋势。
而在“三条红线”中，5家房企的业绩并不相同。其中，龙湖、旭辉集团、新城拿着“三条红线”达标，都是绿色档房企业;而碧桂园、美物业则是每一步踩在一条红线上，都属于黄色档房企业。
事实上，自“三条红线”出台以来，房企的资金监控和融资管理更加严格。此次黄档房企被选中作为示范，也为众多民营房企传递了积极信号。
严跃进认为，并非所有这类发债企业都是绿档企业，在很大程度上也说明，目前对公司债券发行的要求已经降低，或者正在给予宽松的空间。
但也有业内专家指出，此举并不意味着房企融资的三条红线彻底松动的趋势。
在关荣学的示范下，这5家房企属于企业经营越稳定、信用等级越好，率先效应越好。从债券发行规模来看，发行量并不大，此举的意义更多的是引导民营企业回归正常企业债，在“三条红线”的监管层面管控更为严格。
中国能源智库首席经济学家胡景辉也表示，总的来说，三条红线的基本原则不会改变。但在未来，一些阶段性指标可能会有所调整。选择一些基本面较好的公司作为样板，意味着下一步将积极推动类似债券和多种融资形式，未来房企融资环境可能较为宽松。
它会提振市场信心吗?
对于资本市场来说，起伏是其生命周期的常态。
2021年下半年将成为整个房地产行业的分水岭。政策收紧，违约频出，恒大、蓝光发展、Pattern Year等知名房企面对现金流纷纷倒闭，整个房地产市场的融资额也随之下降。
2022年，尽管政策层面的暖风持续，但由于疫情的反复影响，当前楼市成交并未明显改善。
国家统计局5月16日发布的数据显示，今年1 - 4月，全国商品住宅销售面积为3.98亿平方米，同比下降20.9%。商品房销售额3.78万亿元，下降29.5%。
市场信心不足，住房融资仍不乐观。中指研究院数据显示，2022年1 - 4月，房企信用债券发行规模1532亿元，同比下降37.7%。其中，中央和地方国有企业是主要的发行主体，占发行金额的84.9%，而民营企业仅发行了8次，融资金额仅为94.1亿元，占6.1%，整体融资规模较低。
在此背景下，今年以来，证监会还推出了一系列政策措施，支持民营企业债券融资渠道的拓展。进入5月后，多重利好也逐渐回落。
5月16日，深圳证券交易所首单民营住房企业信用保障证书业务发行。5月17日，中国银行间市场的交易员们在座谈会上，协会介绍了“中国民营企业债券融资支持工具”的机制，并讨论了下一步加强民营企业债券融资服务的措施。现在，上海证券交易所正在为5家私营开发商举行投资者路演。
关荣学分析，上海证券交易所为民营房企举办路演向市场传递了积极信号，反映监管层面对民营房企加大了支持力度，也将充分发挥示范房企的引领作用。
然而，值得注意的是，近期的融资行动青睐信用评级较高、相对稳健的公司，这也是投资者更愿意认购的公司。
一位债市专业人士分析，从目前房地产市场的表现来看，政策层面对保持市场稳定的支持态度非常明确，支持力度稳步加大。但从销售端和融资端来看，市场宽松态势尚未进一步明显回升，运营和融资周转效果尚未显现，因此市场对民间房地产债券投资仍持谨慎观望态度。
此外，债券发行过程中提到的信用保护工具体现了监管对支持企业发展的态度，但工具的创造仍然是一个市场选择的过程。对于设立机构和企业而言，双方能否在实施过程中就信用保护达成一致，是信用保护工具在民营企业大规模推广的关键。
