联合办公遭遇阵痛，优客工场创4年最大亏损
“去年几乎跟一个客户签约,但签那一周,他们突然被解散了,整个分支最后没有成功合作”,李敏敏(化名)的知名品牌联合办公,负责项目投资工作的一线城市和周边地区,虽然客户属于应急裁员,但近一年来，她明显感受到行业的变化，“从2021年开始，客户会越来越少。”
李敏敏告诉时代财经，在市场正常的时候，一个联合办公项目入住率达到80%只需要一年左右的时间，“但现在保持在60-80%就很好了。”
一次,联合办公室是一个站在行业的风口,在“公共企业家精神、民族创新”政策和资本,从2015年开始,国内联合办公行业迎来快速发展,腾讯、阿里,软银,SOHO,万科金茂和知名企业,如传入的是几年的狂欢节。就连现在专注于学习木工、摄影和Python的潘金莲，在SOHO联合工作的早期，也曾前往各大城市推广SOHO 3Q。
2017 - 2018年是中国的完美时刻联合办公行业,根据人工智能矢量数据中心统计,产业投融资的事件在2017年,总共14的纪录峰值,但达到最高总额是2018,超过60亿元,无论之前或之后,从来没有哪一年合计超过20亿元。
事实上，直到2019年，联合办公市场每年都在翻倍，SOHO 3Q、优客工场、WE+、裸心、美宇等知名品牌都是在此期间成立的。但当潮流退去，一些品牌开始遭受过度扩张的后果，在经历了一系列危机后，被收购、裁员或干脆倒闭。
虽然近年来，联合办公市场规模还在增长，但敏敏赖还是觉得行业不景气，尤其是2020年以后，行业更差了，即使是成功度过洗牌期的赢家，现在也感受到了阵痛。
优客工场公布了近4年来最大的亏损
近日，“联合办公第一股”优客工场发布了上市以来的第二份年报。2021年优客工场营业总收入较2020年增长20.56%，较2019年下降9.41%。销售额虽然比去年有所增加，但营业亏损和净亏损分别为21.27亿韩元和21.63亿韩元，创下了4年来的最大亏损。
损益表分析表明，城郊工场亏损的原因是营业成本超过营业收入，产生的毛利为负，这种情况至少在过去四年中已经长期存在。2019 - 2021年，优客工场毛利分别为负2.02亿元、9100万元和7700万元。商誉减值损失、资产减值损失、费用和费用的增加将进一步导致损失范围的扩大。
其中，2021年商誉减值损失首次高达15.05亿元，在导致亏损的所有因素中也是最高的。优客工场称，这是因为疫情对其业务造成了不利影响，报告单位的公允价值低于账面价值。长期资产和长期递延费用减值损失金额位居第二，由2020年的3700万元增加到2021年的1.14亿元，同比增长213.61%，主要原因是账面价值预计无法完全收回。
即使是过去长期盈利的联合办公品牌，在2021年也无法幸免。时代财经了解到，2021年，另一家行业龙头企业营业收入达到2016年新三板上市以来的最高值6.48亿元。归属于母公司的净利润为10618.2万元，同比下降73.23%，而扣除非营利性的净利润为2017年以来首次减，即减425.82万元。
然而,财富港指出净利润下降主要是由于新的租赁标准的实施对公司的利润,而一个项目(玫瑰商务中心)未决诉讼导致的障碍,不包括两个因素净利润同比增加了1112万元,也就是说,接近5078.38亿元。
值得注意的是，作为联合办公行业的领航者之一，截至2021年12月31日，在深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等9个主要城市拥有230家签约门店，总建筑面积31.06万平方米。
即使作为行业龙头之一，创富港也从2017年开始长期处于微利状态。净利润为14772万元- 3968.38万元，每股基本收益为0.01元- 0.64元。2016年在新三板挂牌时，其净利润甚至出现了7329.8万元的亏损。
“双创”最早是2015年政府工作报告中提到的，在随后的几年里，在政策和资本的支持下，联合办公的概念才第一次为中国公众所熟知，虽然在发达国家并不新鲜。在当时，联合办公往往与共享经济、互联网思维、创业孵化器等概念捆绑在一起，但其核心是办公租赁业务，很多业内人士认为联合办公品牌的主要商业模式是“主房东模式”。
所谓“主房东模式”，就是将办公物业出租，裁剪装修后，再以一定的价格转租给企业客户，赚取中间差价。这也是联合办公行业长期处于低利润状态的原因，甚至一不小心就会导致亏损。
布局10年后投资人损失离场
“联合办公只是一个满足社会需求的利基市场，而这个行业的特点之一就是竞争不能太多,只是提供一些利基参与者(利基参与者),之后很多人拥挤的存在不是很好,中国和世界都是如此,”国际融资总裁回族黄李钝说,过于激烈的竞争导致联合办公室供过于求,当供过于求意味着成本的上升和租金的下降，“如果你不能赚取毛利，你很快就会出现亏损。”
利基市场是指在一个大的细分市场中由一小群具有相似利益或需求的客户组成的市场空间，实际上，联合办公满足的是个体经营者、中小企业或创业办公的需求，黄立钝认为，联合办公要盈利，另一个基本前提是“中长期存活率较高，公司和自由职业者有较高的收入，可以轻松满足租金，但中国的小企业失败率高，而联合办公是由创业和创新政策驱动的。”
黄丽另一身份为纵跑，战略管理集团联合创始人之一，成立于2009年，联合纵跑国际企业品牌协会，香港是公司的业务之一，在全国最高峰有50000平方米的办公空间，但由于上述原因，2017年，黄立冲出了国内市场，“房地产到期不行，赚不到钱，到2019年，我们在中国完全没有业务，现在主要业务在美国、澳大利亚、香港和新加坡，”黄立冲告诉时代财经。从进入到退出，整个联合办公室都遭受了轻微的损失。”
举办的夏季达沃斯论坛开幕式在2014年9月,这是首次提出,改革和创新应该带来一波大规模创业和草根创业在960万平方公里的土地,并创建一个新的大规模创新动力和创新。第二年(2015年)，“双创”首次写入政府工作报告。中小企业和创业公司数量开始激增，国内联合办公行业正式迎来发展元年。
那一年，毛大庆从万科高级副总裁的位置上退下来，创立了现在著名的公司虽然uke Works成立较早，但2016年已挂牌新三板，也属于风之年，腾讯、阿里、软银、SOHO、万科、金茂、世联银行等知名企业也纷纷进入联办行业。
艾媒数据中心数据显示，自2015年以来，联合办公行业投融资事件数量逐渐增多，2017年达到峰值(14起)，2018年投融资金额达到峰值，超过60亿元。近年来，很多联合运营的品牌开始借助资本运营该领域。
激烈的竞争导致行业成本高企，使得本已处于微利状态的“主房东模式”如履薄冰。这股潮流的退潮无疑使行业变得更加糟糕，一些品牌由于过度扩张、资金压力、经营不善等综合因素开始暴走。
“这个行业正在衰落，顾客越来越少。”
对于联合办公行业来说，亏损仍然是一个问题。事实上，很多联合办公品牌都在试图通过轻资产模式和增值服务来降低成本、增加收入。
以优客工场为例。2020年4月，优客工场宣布向轻资产模式转型，包括基于运营管理输出的U Brand和基于资产托管的U Partner。在轻资产模式下，优客工场以出口品牌服务为主，提供空间设计、施工和管理服务，业主承担大部分初始投资。在U Brand模式下，优客工场主要向房东收取品牌费、咨询费和运营管理费。在U Partner模式下，收入主要与房东分享。
然而,戴德梁行广州公司的办公室主任,梁主任杰视图并不乐观,他认为当前的行业并没有摆脱“二房东””的单一盈利模式,联合办公室的品牌往往是更轻、租金和装修不是过度投资,收入和房东,理想情况下，联合办公室不需要支付租金和装修费用”，但几乎没有房东或业主愿意完全接受这种模式。
不同的受访者向时代财经指出，联合办公的商业模式已经到了瓶颈，作为联合办公客户基础的中小企业和初创企业的存活率正在下降。梁说:“在经济持续低迷的情况下，初创企业和一些中小企业很容易失去租约，无法履行合同，甚至倒闭。”联合办公的客户得不到及时的补货，但是联合办公的品牌租金、运营、人力成本资源一直在烧钱，再加上联合办公空间前期的一次性投资，在这种情况下，赔钱是很正常的。
李曾在一家知名品牌联合办公的敏敏告诉英国《金融时报》表示,显然觉得这个行业在经济衰退中自2021年以来,客户越来越少,而在正常的市场,联合办公室项目达到80%的入住率只需要近一年,“但现在能够维持,60 - 80%的范围内所有的更好”。
此外，梁杰指出，环境影响是全面的，非一线写字楼的数量与“惨淡数据”有关。多位受访者向时代财经指出，原本一直在上升的传统写字楼空置率进一步被推高。在开发商减少的压力和现金流压力下，传统写字楼租金的下降相对增强了其竞争力，导致联合办公行业面临更强的外部竞争。
