进出上海写字楼最多的群体原来是它？
疫情结束假期陆续返岗。进出上海写字楼最多的群体是谁?不是金融白领，而是来自TMT(科技、媒体和通讯)行业。
多家房地产咨询机构的一项研究显示，上海写字楼市场在2021年强劲复苏，全年净吸纳量达到129.8万平方米，创历史新高。金融业增长强劲，但作为上海最大的写字楼租户，金融业的长期霸主地位已被新兴的TMT行业所取代。
上海办公大楼
为什么改变?
一个新的动能
根据世邦魏理仕的研究，2021年，TMT行业占上海新写字楼需求的26%，取代金融业成为最大租户。
TMT不是一个新词，但它以数字经济为核心，日新月异。沪深a股有一个专门跟踪TMT行业的指数，名为“中证TMT”，由中兴通讯、科大讯飞、海康威视、网星科技、分众传媒等领先科技公司组成。通过迭代创新，他们为消费者提供了丰富的电子产品，共同构成了一个非常具有爆炸性的新兴产业。
这也是上海近年来工业发展的重点。
一些专家认为，当城市发展到一定规模时，经济增长将放缓，未来的增长极将更多地依赖创新。上海提出“3+6”新产业体系，大力发展集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业和电子信息、生活健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业。除了巩固现有优势产业，更重要的是培育城市发展新动力。
“新产业体系涵盖了TMT产业的核心产业。从本质上讲，写字楼租户地位的变化是由于上海“3+6”新产业体系的落地和渗透。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)华东地区研究部主管陆岩说。
通过上海的商业建筑，你可以直观地感受到新动能的张力。
2021年，智能终端产品与移动互联互通联合服务提供商传音控股(Transsion Holdings)将其在张江百家通公园的租赁面积扩大了1万平方米。在漕河泾公园，许多游戏公司在短短一年内搬迁、延长租约、设立新的总部。字节跳动甚至花了20亿元收购杨浦江沿岸的土地，紧邻美团和哔哩哔哩，后者最近也收购了土地。拥有2亿日活跃用户的互联网社交平台小红书总部落户SOHO复星，成为新天地独一无二的地标……
“企业只有在现金充裕且行业增长迅速的情况下，才会扩大办公空间。”去年写字楼市场的TMT交易量也反映了新兴产业的爆发式增长基因。陆燕坦言，近年来新兴产业的发展势头，已经超出了许多专业研究机构的判断。一组数据可以证明:2020年，上海金融业新增办公空间需求比TMT行业高出约4个百分点。但不到一年，这两个位置就发生了逆转，后者上升了近7个百分点。
伴随快速增长的是新兴产业向租金较高的城市地区倾斜的新趋势。过去，IBM、惠普等信息技术(IT)企业占据了核心办公楼。现在这里的租户更多来自人工智能、大数据、云处理等IT领域的公司。例如，亚马逊云技术(Amazon Cloud Technology)从商业园区搬到了前滨中心(foreshore Center) 8000多平方米的办公室。
该行业也更加细分。为此，一些领先的房地产咨询机构专门调整了统计框架，将第三产业的研究口径细分为网络娱乐、金融科技、企业软件、互联网服务等。“举个简单的例子，之前提到的购物应用是淘宝、京东和拼多多，但现在出现了更多的小众玩家，如德物、发发齐和唯二。”行业研究人员承认，细分调整是必要的，因为未来万亿元的新轨道，很可能来自这些仍在增长的细分市场。
的快车道
上海作为国际金融中心，金融业实力雄厚，金融人才济济。在2021年,上海金融业占办公空间新增需求的19%，排名第二，但业内人士指出，新增需求只是一个相对值，从绝对意义上讲，金融业租赁扩张仍保持强劲势头。
陆家嘴仍是外资银行、城市商业银行、券商、保险公司、私募股权和资产管理公司的首选目的地。金融领域70%的新需求在浦东。投资银行和基金公司仍聚集在南京西路的写字楼里，整体格局没有太大变化。陆燕告诉记者。
“集聚”，加快形成金融产业集聚带。去年，中泰证券斥资27亿元购买了位于黄浦江南岸外滩中心的两座写字楼，用于上海的集中办公。至此，绿地外滩中心建筑群聚集了中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建行人寿等重量级金融机构。外界普遍认为，金融业也将出现一轮租金扩张。
通过写字楼市场这一经济运行的“晴雨表”，不难感受到上海经济增长的强劲脉搏。
仲量联行分析认为，金融开放作为经济复苏的重要举措，不仅促进了金融改革，还有效抵消了疫情对中国经济的负面影响。
随着金融开放进程进入“快车道”，越来越多的国际金融企业涌向上海。去年，10家国际基金管理机构登陆陆家嘴，其中包括3家外资全资公共基金管理公司——贝莱德(BlackRock)、富达(Fidelity)和Lubmark——它们是首批在中国获得批准的公司。数据显示，目前仅陆家嘴一地，就有来自13个国家和地区的110家外资资管公司，占全国90%以上。
新空间
多家房地产咨询机构认为，2022年至少有140万平方米新增供应，有望在2017年回到供应高峰。从供给来看，今年写字楼投放市场数量依然充裕，这反映了开发商和投资者对上海经济基本面长期向好的信心。
中心城市除CBD外，还有张江漕河泾、漕河泾、金桥等板块近期将有优质项目进入市场。这些是上海产业集中度最高的区域，也将是未来办公需求最旺盛的区域之一。
有专家表示，今年TMT行业增长势头依然强劲，以产业化为主线的生物医药产业发展和以集成电路为核心的电子信息产业领先领域，未来将重点攻克核心技术，有望扩大生产速度。作为上海主导产业的服务业也发生了结构性变化。特别是会计师事务所、律师事务所、评估机构等专业服务企业增长速度明显。细分业务的增加导致办公需求的扩大。这主要是通过设立科技创新板、北京证券交易所等一系列改革政策，服务实体经济，拓宽市场主体融资渠道。
从长远来看，上海的写字楼市场还有改善的空间。据吕秀莲介绍，上海优质写字楼存量目前为1600万平方米，为中国之最。但在全球一流城市的排名上仍落后于纽约、伦敦和东京，目前仅为东京的三分之一。从这个角度看，上海无论经济总量还是产业发展，都有很大的增长潜力。
