广深写字楼市场调查：租金震荡、外资进场，超千亿元大宗交易
2023年初，一线城市写字楼市场抢先进入促销市场。广州天河的一位办公室老板将自己的公司搬出大楼，租给企业客户。在上海北外滩，写字楼业主向社区和知识星球等平台发送宣传材料，条件包括建筑命名和停车。北京市朝阳区望京SOHOT2写字楼8套办公资产被摆上拍卖平台，引来数千人围观。促销热潮的背后，反映了写字楼市场信心遇冷的局面。根据戴德梁行最近的一份报告，截至2022年底，广州甲级写字楼空置率同比上升6.4个百分点至14%，深圳上升3.6个百分点至22.8%，北京上升16%，上海上升16.7%。尽管存在短期障碍，但办公资产具有现金流稳定的特点，吸引了众多长期投资者。2022年，写字楼市场交易火爆，仅前三季度交易额就超过1000亿元。新加坡领先的房地产公司凯德置地集团、全球另类投资巨头博丰集团、美国知名企业管理公司铁狮门等都逆势收购商业资产，外资频繁出现在交易市场。进入新年，在经济发展向好预期下，写字楼市场有望企稳回升。戴德梁行表示，一线城市的净吸纳量预计将在2023年保持正值，新的办公空间供应将刺激企业搬迁活动，其中最活跃的是金融行业、专业服务和TMT。财务状况良好的公司将积极租用租金低廉的核心地段的优质办公空间，预计拥有更好设备和设计的新办公项目将更能吸引优质租户。第一太平戴维斯华南市场研究部主管谢景宇表示，随着疫情防控措施的优化，市场发展有望迎来更多利好消息，商业地产市场需求或逐步回暖，住宅市场成交量和价格有望企稳。广深办迎接供应高峰2022年，北上广深写字楼市场将迎来供应高峰，多个热门办公区将迎来明星项目入市。以深圳为例。2022年第四季度前海华海金融创新中心的开业使深圳甲级写字楼总存量达到724.4万平方米。据戴德梁行称，2022年，金融业超过TMT，重新成为深圳甲级写字楼的最大需求来源。从全年来看，金融、TMT、专业服务仍是需求较高的前三名，但其占比变化较大。金融业占租赁交易的38%，较2021年上升约12个百分点。TMT占23%，比2021年下降了约15个百分点。专业服务占15.9%，上升约6个百分点。“此外，2022年外资企业租赁交易占比较2021年提高了6个百分点，但其中很大一部分为原始租赁，扩建和新建需求不强烈，整体租赁策略相对保守。”戴德梁行指出。随着供应增加和需求萎缩，深圳写字楼市场的空置率正在上升。据戴德梁行称，2022年深圳写字楼需求依然低迷，全年净入住率为22.2万平方米，比2021年下降66.3%。深圳的空置率为22.8%，较2021年底上升3.6个百分点。过去一年，邻近的广州也出现了供应激增。第一太平戴维斯的数据显示，2022年，广州有7个新项目进入市场，共计为市场带来53.9万平方米的新供应。其中，前三季度共有6个新项目入市;四季度珠江新城粤海金融中心入市，为市场带来13.3万平方米的供应空间。截至2022年底，广州甲级写字楼市场存量总量达到660.5万平方米，同比扩张8.9%。值得注意的是，广州写字楼净入住率在2022年创下新低。据第一太平戴维斯(Savills)称，2022年广州写字楼市场降温，2021年净入住率将降至约9.5%的十年低点。广州平均空置率连续四个季度上升，同比上升6.7个百分点至16.3%。在租房的压力下，各地的写字楼业主纷纷出手价格措施促进较高的租金率。根据第一太平戴维斯的监测数据，截至2022年底，广州甲级写字楼的平均租金降至152.2元/平方米/月，租金指数同比下降3.8%。戴德梁行数据显示，截至2022年底，深圳甲级写字楼的平均租金为每平方米每月203.5元，同比下降3.3%。图片来源:图虫创意积极布局外商投资由于拥有稳定的租户和现金流，写字楼资产在房地产行业降温时成为热门投资场所。向来喜欢长期投资的外国企业在过去一年里积极配置办公资产。10月17日，凯德集团以20.37亿元买下北京博瑞大厦，打破北京拍卖市场纪录。对于此次收购的原因，凯德集团向《泰晤士报》表示，此次收购符合凯德的投资战略，可以利用集团的综合能力和发展优势，实现资产增值，为投资者带来优质回报。世邦魏理仕发布的《北京写字楼租户普查2022》报告显示，虽然外籍租户的权重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积并没有减少。利用市场的机会之窗，积极实施租赁扩建、升级搬迁等计划。据介绍，搬迁升级到更高品质的办公大楼已成为越来越多中外企业的共同追求。在2022年短暂休息后，2023年新增供应将迎来小高峰，分布在中关村、东二环、奥体、丽泽、通州等区域，预计2021年后市场将重新出现租赁窗口期。“办公资产收益稳定、流动性好、易于管理，符合这类外资机构对投资标的的要求。”第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿告诉《时代》杂志，除了购买办公资产，外资机构还将在2022年更多地关注房地产领域的新基础设施概念，如物流仓储和生命科学园区。中国城市更新论坛秘书长陈方勇在接受《时代周刊》采访时表示，目前竞争对手不多，有时间慢慢选择，从长远来看，核心城市会保留下来充满发展潜力。对于深入中国的国际投资者来说，楼市回调周期提供了以低价购买优质资产的机会。戴德梁行数据显示，2022年前三季度，商业地产大宗交易额1900亿元，其中写字楼占比55%，超过1000亿元。展望2023年，在自用买家的强劲需求推动下，写字楼交易预计将保持活跃。
